Steueroptimierung mit dem Zuwendungsnießbrauch: Was Immobilieneigentümer wissen sollten

Die Steueroptimierung ist für viele Immobilieneigentümer ein zentrales Anliegen – insbesondere dann, wenn Mieteinnahmen mit einem hohen persönlichen Einkommensteuersatz belastet werden. Ein Instrument, das in der Beratungspraxis von HERRMANN + MAY TREUHAND immer wieder Thema ist, dabei aber vielen Mandanten noch zu wenig bekannt ist, ist der Zuwendungsnießbrauch. Als erfahrene Steuerkanzlei erläutern wir Ihnen im Folgenden, was sich hinter diesem Modell der Steueroptimierung verbirgt, wie es funktioniert und welche Chancen sowie Risiken damit verbunden sind.

Was ist der Zuwendungsnießbrauch?

Der Zuwendungsnießbrauch bezeichnet die Übertragung eines Nutzungsrechts an einer Immobilie auf eine dritte Person, ohne dass sich am Eigentum selbst etwas ändert. Der bisherige Eigentümer bleibt also weiterhin im Grundbuch eingetragen und behält die Verfügungsgewalt über die Immobilie – etwa das Recht, sie zu verkaufen. Übertragen wird lediglich das Recht, die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten. Die Person, die dieses Recht erhält, wird als Nießbraucher bezeichnet. Vermietet sie die Immobilie, stehen ihr die daraus resultierenden Mieteinnahmen zu.

Zur rechtlichen Absicherung wird der Nießbrauch bei Grundstücken üblicherweise im Grundbuch verankert. Wird er unbefristet gewährt, besteht er fort, bis beide Vertragsparteien einer Löschung zustimmen – der Eigentümer kann das Recht also nicht einseitig widerrufen.

Wie unterscheidet sich der Zuwendungsnießbrauch vom Vorbehaltsnießbrauch?

Häufig wird der Zuwendungsnießbrauch mit dem Vorbehaltsnießbrauch verwechselt, obwohl beide Modelle unterschiedliche Zwecke verfolgen. Beim Vorbehaltsnießbrauch behält sich der ursprüngliche Eigentümer bei der Übertragung von Wohneigentum – etwa im Rahmen einer Schenkung oder eines Immobilien-Teilverkaufs – ein Nutzungsrecht vor. Der Zuwendungsnießbrauch hingegen findet in der Regel bei vermieteten Bestandsimmobilien Anwendung und dient primär der gezielten Steueroptimierung innerhalb der Familie. Ein Eigentümerwechsel findet in beiden Fällen nicht zwingend statt, der entscheidende Unterschied liegt in der Zielsetzung: Vorsorge und Vermögensübertragung auf der einen, Steueroptimierung durch Verlagerung von Einkünften auf der anderen Seite.

Wie funktioniert die Steueroptimierung durch den Zuwendungsnießbrauch konkret?

Der steuerliche Hebel des Zuwendungsnießbrauchs liegt in der Besteuerung von Mieteinnahmen. Diese werden grundsätzlich mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des jeweiligen Nießbrauchers versteuert. Überträgt ein Eigentümer mit hohem Steuersatz das Nießbrauchrecht an ein Familienmitglied mit deutlich niedrigerem Steuersatz – etwa ein studierendes Kind –, wandern die Mieteinnahmen fortan in eine günstigere Steuerprogression. Je größer die Differenz zwischen den beiden Steuersätzen ausfällt, desto höher ist das Einsparpotenzial. Dieses Prinzip wird in der Praxis auch als „Familiensplitting" bezeichnet.

Familiensplitting: Wie lässt sich das Modell strategisch nutzen?

Beim Familiensplitting wird das Familieneinkommen so verteilt, dass die Grundfreibeträge mehrerer Familienmitglieder ausgeschöpft werden. Übertragen Eltern den Zuwendungsnießbrauch an einer vermieteten Immobilie auf ihr Kind, erzielt dieses eigene Einkünfte aus Vermietung – während das Grundstück selbst im Eigentum der Eltern verbleibt. Besonders interessant ist dieses Modell für Familien, die ohnehin Unterhalt an studierende Kinder zahlen: Statt Barunterhalt zu leisten, fließen die Mieteinnahmen direkt an das Kind, wodurch sich zusätzliches Steueroptimierungspotenzial ergibt. Dabei wird zwischen dem unentgeltlichen und dem entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch unterschieden – ein Aspekt, der insbesondere bei der Frage der Abschreibungsfähigkeit relevant wird.

Welche Nachteile und Risiken müssen bei der Steueroptimierung beachtet werden?

So attraktiv der Zuwendungsnießbrauch für die Steueroptimierung erscheinen mag – er bringt auch relevante Nachteile mit sich, die in der Beratung durch HERRMANN + MAY TREUHAND stets sorgfältig geprüft werden. Zum einen entfällt beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch die Möglichkeit der Absetzung für Abnutzung (AfA): Normalerweise können Eigentümer über 50 Jahre jährlich zwei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Diese Option steht beim unentgeltlichen Modell weder dem Eigentümer noch dem Nießbraucher zur Verfügung. Zum anderen kann die Übertragung des Nießbrauchrechts schenkungsteuerpflichtig sein, da das Recht einen wirtschaftlichen Wert darstellt – sei es durch ersparte Mietzahlungen oder erzielte Mieteinnahmen. Auch die Übernahme von Sanierungskosten durch den Eigentümer kann schenkungsteuerliche Folgen auslösen.

Worauf sollten Sie bei der Gestaltung achten?

Damit ein Zuwendungsnießbrauch steuerlich anerkannt wird, muss die Vereinbarung schriftlich fixiert und tatsächlich wie vereinbart umgesetzt werden – etwa durch Überweisung der Mieteinnahmen auf ein Konto des Nießbrauchers und rechtzeitige Information der Mieter. Bei minderjährigen Kindern ist zudem regelmäßig ein Ergänzungspfleger für den wirksamen Abschluss der Vereinbarung notwendig. Zu beachten ist außerdem, dass ein unbegrenzter Zuwendungsnießbrauch die Geltendmachung außergewöhnlicher Belastungen nach § 33a EStG erschweren kann, sollte kein Kindergeldanspruch mehr bestehen.

Fazit: Lohnt sich die Steueroptimierung mit dem Zuwendungsnießbrauch?

Der Zuwendungsnießbrauch ist ein wirkungsvolles, aber komplexes Instrument der Steueroptimierung, das vor allem für Eigentümer vermieteter Immobilien mit hohem persönlichen Steuersatz sowie für vermögende Familien mit Kindern interessant sein kann. Ob sich das Modell im Einzelfall tatsächlich lohnt, hängt maßgeblich von der individuellen Vermögens- und Familiensituation, dem Abschreibungsstand der Immobilie sowie der geplanten Nutzungsdauer ab. Da sowohl einkommensteuerliche als auch schenkungsteuerliche Aspekte berührt werden, empfiehlt HERRMANN + MAY TREUHAND eine individuelle steuerliche Beratung, bevor ein Zuwendungsnießbrauch vereinbart wird. Gerne unterstützen wir Sie dabei, die für Ihre Situation passende Form der Steueroptimierung zu finden – ob Zuwendungsnießbrauch, Vorbehaltsnießbrauch oder eine andere Gestaltungsform.