Gebäude im Sanierungsgebiet: Steuerliche Vorteile nach § 7h EStG

Wer eine Immobilie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich modernisiert, kann unter bestimmten Voraussetzungen von erheblichen steuerlichen Vorteilen profitieren. § 7h EStG ermöglicht erhöhte Absetzungen für bestimmte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Für Immobilieneigentümer kann dies ein wichtiger Baustein der Steueroptimierung sein, denn die erhöhten Abschreibungen können dazu beitragen, die steuerliche Belastung über mehrere Jahre deutlich zu reduzieren und damit Steuern zu sparen.

Die Regelung ist allerdings an zahlreiche Voraussetzungen geknüpft. Entscheidend ist insbesondere, dass die Immobilie in einem entsprechend ausgewiesenen Gebiet liegt und die begünstigten Maßnahmen von der zuständigen Gemeindebehörde bescheinigt werden. Als Steuerkanzlei HERRMANN + MAY TREUHAND unterstützen wir Eigentümer dabei, die steuerlichen Möglichkeiten frühzeitig zu prüfen und die Steueroptimierung bei Immobilien sinnvoll in die persönliche oder betriebliche Steuerplanung einzubinden.

Was regelt § 7h EStG?

§ 7h EStG sieht erhöhte Absetzungen für bestimmte Baumaßnahmen an Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen vor. Im Mittelpunkt stehen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB. Begünstigt sein können darüber hinaus bestimmte Maßnahmen zur Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes, das aufgrund seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Die steuerliche Förderung geht deutlich über die reguläre Gebäudeabschreibung hinaus. Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren können jeweils bis zu 9 Prozent der begünstigten Herstellungskosten abgesetzt werden. In den darauffolgenden vier Jahren sind jeweils bis zu 7 Prozent möglich.

Damit können über zwölf Jahre insgesamt bis zu 100 Prozent der begünstigten Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden. Für Eigentümer kann dies eine erhebliche Möglichkeit darstellen, Steuern abzusetzen und Steuern zu sparen.

Welche Gebäude und Maßnahmen sind begünstigt?

Eine zentrale Voraussetzung ist, dass das Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich liegt. Begünstigt sind grundsätzlich Maßnahmen an einem bereits bestehenden Gebäude. Der Neubau oder Wiederaufbau eines Gebäudes fällt dagegen nicht unter die Förderung des § 7h EStG.

Interessant ist die Regelung auch für Eigentumswohnungen. Auch hier können Aufwendungen begünstigt sein, wenn sie sich auf den Altbaubestand beziehen und die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Dabei spielt es keine entscheidende Rolle, ob die begünstigten Aufwendungen das Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Nicht jede bauliche Veränderung führt allerdings automatisch zu einer steuerlichen Förderung. Maßnahmen, die zur Herstellung eines neuen Gebäudes führen, sind ausdrücklich ausgeschlossen. Die Prüfung, ob tatsächlich ein Neubau vorliegt, obliegt der Finanzbehörde.

Welche steuerlichen Vorteile bietet § 7h EStG?

Der besondere Vorteil liegt in der beschleunigten steuerlichen Berücksichtigung der begünstigten Kosten. Je höher die begünstigten Aufwendungen sind, desto größer kann grundsätzlich auch das Potenzial sein, die steuerliche Bemessungsgrundlage über die Jahre zu reduzieren.

Für vermietete Immobilien bedeutet dies insbesondere: Die erhöhten Absetzungen können die steuerlich relevanten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern. Dadurch kann sich die Einkommensteuerbelastung reduzieren.

Das konkrete steuerliche Ergebnis hängt jedoch von der persönlichen Situation, der Einkunftsart, weiteren Abzugspositionen und der Höhe der übrigen Einkünfte ab. Eine pauschale Aussage zur tatsächlichen Steuerersparnis ist deshalb nicht möglich. Genau hier setzt eine professionelle Steuerberatung und Steueroptimierung an.

Warum ist die Bescheinigung der Gemeinde so wichtig?

Eine der wichtigsten Voraussetzungen für die erhöhten Absetzungen ist die Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde. Der Steuerpflichtige muss damit nachweisen, dass die Voraussetzungen des § 7h EStG für das Gebäude und die durchgeführten Maßnahmen erfüllt sind. Die Bescheinigung muss außerdem die Höhe der begünstigten Aufwendungen ausweisen.

Die Gemeinde prüft insbesondere, ob das Gebäude innerhalb des entsprechenden Sanierungsgebiets liegt, ob begünstigte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt wurden und in welcher Höhe entsprechende Aufwendungen entstanden sind. Auch erhaltene Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln müssen berücksichtigt werden.

Die Bescheinigung besitzt grundsätzlich Bindungswirkung für die Finanzbehörden. Allerdings bedeutet sie nicht, dass sämtliche darin genannten Beträge automatisch steuerlich abziehbar sind. Das Finanzamt prüft unter anderem, ob die bescheinigten Aufwendungen steuerrechtlich dem Gebäude zuzuordnen sind und ob es sich tatsächlich um begünstigte Herstellungskosten beziehungsweise begünstigte Anschaffungskosten handelt.

Was gilt bei einem Immobilienkauf?

Auch Käufer können von § 7h EStG profitieren. Erhöhte Absetzungen sind für bestimmte Anschaffungskosten möglich, soweit diese auf begünstigte Maßnahmen entfallen, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt wurden.

Dabei kommt es auf den Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahmen und den rechtlich verbindlichen Erwerbsvorgang an. Ein lediglich unwiderrufliches Kaufangebot reicht beispielsweise nicht aus, da dadurch keine entsprechende beidseitige schuldrechtliche Verpflichtung begründet wird.

Für Immobilienkäufer ist es deshalb besonders wichtig, die steuerlichen Auswirkungen bereits vor dem Immobilienkauf zu prüfen. Eine frühzeitige Steueroptimierung kann helfen, Gestaltungsmöglichkeiten zu erkennen und steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Was passiert nach Ablauf des Förderzeitraums?

Nach dem zwölfjährigen Begünstigungszeitraum wird ein verbleibender Restwert den Herstellungskosten beziehungsweise Anschaffungskosten des Gebäudes oder dem an deren Stelle tretenden Wert hinzugerechnet. Die weitere reguläre Abschreibung erfolgt anschließend einheitlich für das gesamte Gebäude nach dem maßgebenden Prozentsatz.

Auch Zuschüsse müssen berücksichtigt werden: Soweit Herstellungs- oder Anschaffungskosten durch Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln gedeckt sind, können diese Kosten nicht zusätzlich über § 7h EStG steuerlich begünstigt werden.

Fazit: Steuerliche Chancen frühzeitig prüfen

§ 7h EStG kann für Eigentümer von Immobilien in Sanierungsgebieten ein wirkungsvolles Instrument zur Steueroptimierung sein. Die erhöhten Absetzungen ermöglichen eine deutlich schnellere steuerliche Berücksichtigung bestimmter Modernisierungs- und Instandsetzungskosten und können dadurch helfen, über mehrere Jahre Steuern zu sparen und Steuern abzusetzen.

Gleichzeitig sind die Voraussetzungen komplex. Entscheidend sind unter anderem die Lage des Gebäudes, die konkrete Art der Baumaßnahmen, der Zeitpunkt eines Immobilienerwerbs, die Abgrenzung zu Neubau- oder Erhaltungsmaßnahmen sowie die ordnungsgemäße Bescheinigung durch die zuständige Gemeinde.

Bei HERRMANN + MAY TREUHAND betrachten wir die steuerlichen Auswirkungen einer Immobilie deshalb nicht isoliert, sondern im Zusammenhang mit Ihrer gesamten steuerlichen Situation. Gerade bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen lohnt es sich, die Steueroptimierung bereits vor Beginn der Baumaßnahmen zu planen. So lassen sich vorhandene Gestaltungsmöglichkeiten gezielt nutzen und unnötige steuerliche Risiken vermeiden.