Privates Veräußerungsgeschäft bei Immobilien: Wann ist der Immobilienverkauf steuerpflichtig?

Der Verkauf einer Immobilie kann erhebliche steuerliche Folgen haben. Insbesondere dann, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung weniger als zehn Jahre liegen, stellt sich die Frage, ob ein privates Veräußerungsgeschäft bei Immobilien vorliegt. Umgangssprachlich wird in diesem Zusammenhang häufig von der „Spekulationssteuer auf Immobilien“ gesprochen.

Grundsätzlich sind Veräußerungen aus dem Privatvermögen steuerlich nicht relevant. Für Grundstücke, Gebäude und Eigentumswohnungen enthält § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) jedoch eine wichtige Ausnahme. Werden Immobilien innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach ihrer Anschaffung wieder verkauft, kann der dabei erzielte Gewinn der Einkommensteuer unterliegen.

Als Steuerkanzlei HERRMANN + MAY TREUHAND unterstützen wir Eigentümer und Immobilienbesitzer dabei, die steuerlichen Folgen eines geplanten Immobilienverkaufs frühzeitig zu beurteilen.

Was ist ein privates Veräußerungsgeschäft bei Immobilien?

Ein privates Veräußerungsgeschäft bei Immobilien liegt grundsätzlich vor, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert wird. Entscheidend ist dabei nicht der Zeitpunkt der tatsächlichen Übergabe der Immobilie, sondern grundsätzlich der Abschluss der entsprechenden Kaufverträge.

Die sogenannte Zehnjahresfrist beginnt mit dem Abschluss des Anschaffungsgeschäfts und endet mit dem Abschluss des Veräußerungsgeschäfts. Wird eine Immobilie also beispielsweise am 15. Juni 2018 gekauft und am 10. Juni 2028 verkauft, ist die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen.

Zum Anwendungsbereich gehören unter anderem:

Auch Gebäude und bestimmte Außenanlagen sind grundsätzlich in die Betrachtung einzubeziehen. Bei einem während der Besitzzeit errichteten oder erweiterten Gebäude beginnt nicht automatisch eine neue Zehnjahresfrist.

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig?

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung verkauft und greift keine gesetzliche Ausnahme, ist der erzielte Gewinn grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft bei Immobilien steuerpflichtig.

Das betrifft beispielsweise ein vermietetes Einfamilienhaus, das nach fünf Jahren wieder verkauft wird, oder eine Eigentumswohnung, die zunächst vermietet und nach sieben Jahren veräußert wird.

Wichtig ist dabei: Nicht der gesamte Verkaufspreis wird versteuert. Maßgeblich ist grundsätzlich der tatsächlich erzielte Veräußerungsgewinn.

Vereinfacht lässt sich dieser wie folgt ermitteln:

Veräußerungspreis – Anschaffungs-/Herstellungskosten – abzugsfähige Werbungskosten = steuerlicher Veräußerungsgewinn

Zu berücksichtigen ist allerdings, dass sich die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten um bestimmte bereits steuerlich geltend gemachte Abschreibungen (AfA) vermindern können. Dadurch kann der steuerpflichtige Gewinn höher ausfallen, als es eine einfache Gegenüberstellung von Kauf- und Verkaufspreis vermuten lässt.

Wann bleibt der Immobilienverkauf trotz der Zehnjahresfrist steuerfrei?

Die wichtigste Ausnahme betrifft Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ein privates Veräußerungsgeschäft bei Immobilien ist nicht steuerpflichtig, wenn eine der gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt ist.

Es gibt insbesondere zwei Varianten:

Dabei müssen die drei Kalenderjahre nicht vollständig zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Für die zweite Alternative genügt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über das Jahr vor dem Verkauf, das Verkaufsjahr und das davorliegende Jahr erstreckt. Eine vollständige Eigennutzung in allen drei Kalenderjahren ist nicht erforderlich.

Das kann in der Praxis insbesondere bei einem Umzug relevant sein. Wer beispielsweise zunächst selbst in einer Immobilie wohnt, anschließend auszieht und die Immobilie kurze Zeit später verkauft, sollte genau prüfen, ob die Voraussetzungen der Eigennutzungsbefreiung erfüllt sind.

Was gilt bei vermieteten Immobilien?

Besonders häufig stellt sich die Frage nach der steuerlichen Behandlung beim Verkauf einer vermieteten Immobilie. Wird eine Eigentumswohnung beispielsweise acht Jahre lang vermietet und anschließend verkauft, liegt grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft bei Immobilien vor.

Die Tatsache, dass der Käufer die Wohnung anschließend selbst bewohnt, ändert daran nichts. Entscheidend ist grundsätzlich die Nutzung durch den Verkäufer beziehungsweise Eigentümer.

Auch eine Immobilie, die während der gesamten Besitzzeit leer steht, fällt grundsätzlich nicht automatisch unter die Eigennutzungsbefreiung.

Bei einer gemischt genutzten Immobilie kann außerdem eine Aufteilung erforderlich sein. Wird ein Teil des Hauses selbst bewohnt und ein anderer Teil dauerhaft vermietet, müssen die steuerlichen Folgen entsprechend der jeweiligen Nutzung betrachtet werden.

Welche Besonderheiten gelten bei Scheidung und Überlassung an Angehörige?

Auch familiäre Konstellationen können bei einem privaten Veräußerungsgeschäft bei Immobilien erhebliche Auswirkungen haben.

Wird beispielsweise nach einer Trennung oder Scheidung ein Miteigentumsanteil an der bisher gemeinsam bewohnten Immobilie an den früheren Ehepartner übertragen, kann dieser Vorgang innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig sein. Entscheidend ist unter anderem, ob der veräußernde Ehepartner die Immobilie zum Zeitpunkt der Veräußerung noch selbst zu Wohnzwecken nutzt.

Auch die unentgeltliche Überlassung einer Immobilie an Angehörige sollte sorgfältig geprüft werden. Die Nutzung durch ein einkommensteuerlich zu berücksichtigendes Kind kann unter bestimmten Voraussetzungen einer Eigennutzung gleichgestellt werden. Eine bloße Überlassung an andere Angehörige führt dagegen nicht automatisch zur Steuerfreiheit.

Wie wird der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft berechnet?

Für die steuerliche Beurteilung ist eine genaue Ermittlung des Veräußerungsgewinns erforderlich. Neben dem Kaufpreis können dabei beispielsweise Anschaffungsnebenkosten, bestimmte Veräußerungskosten und weitere unmittelbar mit dem Geschäft zusammenhängende Aufwendungen eine Rolle spielen.

Eine Besonderheit besteht bei vermieteten Immobilien darin, dass bereits steuerlich berücksichtigte Abschreibungen den anzusetzenden Buchwert beziehungsweise die Anschaffungskosten reduzieren können.

Beispiel:

Der konkrete steuerpflichtige Gewinn muss im Einzelfall anhand der tatsächlichen Anschaffungs-, Herstellungs- und Veräußerungskosten ermittelt werden.

Was passiert bei einem Verlust?

Nicht jeder Immobilienverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist führt zu einem steuerpflichtigen Gewinn. Wird die Immobilie mit Verlust verkauft, kann grundsätzlich ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft entstehen.

Dieser Verlust kann jedoch nicht beliebig mit anderen Einkünften verrechnet werden. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen grundsätzlich nur mit entsprechenden Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch ein Rück- oder Vortrag möglich.

Fazit: Immobilienverkauf innerhalb von zehn Jahren genau prüfen

Ein privates Veräußerungsgeschäft bei Immobilien kann erhebliche steuerliche Konsequenzen haben. Grundsätzlich gilt: Wird ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein anderes Grundstücksrecht innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, kann der daraus erzielte Gewinn einkommensteuerpflichtig sein.

Eine zentrale Ausnahme besteht bei der Eigennutzung. Wurde die Immobilie entweder durchgehend selbst bewohnt oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann der Verkauf trotz Unterschreitung der Zehnjahresfrist steuerfrei bleiben.

Gerade bei vermieteten Immobilien, gemischt genutzten Objekten, Schenkungen, Übertragungen innerhalb der Familie oder Verkäufen nach einer Scheidung sind die steuerlichen Regelungen jedoch komplex. Auch bereits geltend gemachte Abschreibungen können die Höhe des steuerpflichtigen Gewinns beeinflussen.

Als Steuerkanzlei HERRMANN + MAY TREUHAND beraten wir Sie bei der steuerlichen Planung und Beurteilung eines Immobilienverkaufs. Eine frühzeitige Prüfung kann dabei helfen, steuerliche Risiken zu erkennen und die finanziellen Auswirkungen eines Verkaufs realistisch einzuschätzen.