Mietverträge unter nahen Angehörigen: Steuerliche Fallstricke vermeiden und Werbungskosten optimal nutzen

Die Vermietung einer Immobilie an Kinder, Eltern oder andere Familienangehörige ist eine beliebte Möglichkeit, Wohnraum innerhalb der Familie bereitzustellen und gleichzeitig steuerliche Gestaltungsspielräume zu nutzen. Allerdings gelten bei Mietverträgen unter nahen Angehörigen besondere Anforderungen. Das Steuerrecht prüft solche Vertragsverhältnisse deutlich strenger als Mietverträge zwischen fremden Dritten. Bereits kleine Fehler bei Vertragsgestaltung oder Durchführung können dazu führen, dass das Finanzamt den Mietvertrag steuerlich nicht anerkennt oder Werbungskosten nur anteilig berücksichtigt.

Die Steuerkanzlei HERRMANN + MAY TREUHAND unterstützt Vermieter dabei, Mietverträge rechtssicher zu gestalten und steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Warum gelten für Mietverträge unter nahen Angehörigen besondere Regeln?

Bei einem Mietverhältnis zwischen fremden Personen wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass beide Vertragsparteien unterschiedliche wirtschaftliche Interessen verfolgen. Bei Mietverträgen unter nahen Angehörigen besteht diese Vermutung jedoch nicht automatisch. Das Steuerrecht verlangt deshalb den Nachweis, dass der Vertrag tatsächlich wie unter fremden Dritten abgeschlossen und durchgeführt wird.

Damit ein Mietvertrag steuerlich anerkannt wird, müssen insbesondere drei Voraussetzungen erfüllt sein:

Voraussetzung	Bedeutung
Zivilrechtliche Wirksamkeit	Der Mietvertrag muss rechtswirksam abgeschlossen sein und alle gesetzlichen Anforderungen erfüllen.
Fremdvergleich	Der Vertrag muss Bedingungen enthalten, die auch mit einem fremden Mieter vereinbart würden.
Tatsächliche Durchführung	Sämtliche Vereinbarungen müssen im Alltag konsequent umgesetzt werden.

Gerade die tatsächliche Durchführung ist häufig der entscheidende Punkt bei einer Prüfung durch das Finanzamt.

Wer gilt im Steuerrecht als naher Angehöriger?

Der Begriff der nahen Angehörigen ergibt sich aus § 15 Abgabenordnung. Dazu gehören unter anderem:

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
Verlobte
Eltern und Kinder
Großeltern und Enkel
Geschwister
Neffen und Nichten
Schwiegereltern und Schwiegerkinder
Pflegeeltern und Pflegekinder

Darüber hinaus können auch andere Personen als nahestehend gelten, wenn aufgrund gemeinsamer wirtschaftlicher Interessen kein üblicher Interessengegensatz besteht. Im Einzelfall erfolgt stets eine individuelle steuerliche Beurteilung.

Wie muss ein Mietvertrag unter nahen Angehörigen ausgestaltet sein?

Damit Mietverträge den Anforderungen des Steuerrechts entsprechen, sollten sie inhaltlich kaum von einem gewöhnlichen Mietvertrag abweichen.

Hierzu gehören insbesondere:

Fremdübliche Vertragsbestandteile	Empfehlung
Schriftlicher Mietvertrag	Aus Gründen der Rechtssicherheit dringend empfehlenswert
Klare Regelung der Miethöhe	Warm- oder Kaltmiete eindeutig festlegen
Vereinbarung über Nebenkosten	Umlage wie bei fremden Mietverhältnissen
Mietkaution	Sollte ebenfalls vereinbart und gezahlt werden
Kündigungsfristen	Gesetzliche oder marktübliche Regelungen verwenden
Betriebskostenabrechnung	Jährlich und fristgerecht erstellen

Ebenso wichtig ist die tatsächliche Umsetzung. Die Miete sollte monatlich pünktlich per Überweisung gezahlt werden. Barzahlungen sind zwar grundsätzlich möglich, lassen sich jedoch deutlich schwieriger nachweisen und führen häufiger zu Rückfragen durch das Finanzamt.

Auch Mahnungen bei Zahlungsrückständen oder Anpassungen der Nebenkosten sollten wie bei jedem anderen Mietverhältnis erfolgen. Familieninterne Sonderregelungen wirken häufig nicht fremdüblich und können die steuerliche Anerkennung gefährden.

Welche Bedeutung hat die Miethöhe?

Besonders wichtig ist bei Mietverträgen unter nahen Angehörigen die vereinbarte Miethöhe. Das Steuerrecht knüpft daran erhebliche steuerliche Folgen.

Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete einschließlich der umlagefähigen Betriebskosten, also grundsätzlich die Warmmiete.

Vereinbarte Miete	Steuerliche Folgen
mindestens 66 % der ortsüblichen Miete	Voll entgeltliche Vermietung, Werbungskosten vollständig abziehbar
zwischen 50 % und unter 66 %	Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht erforderlich
unter 50 %	Werbungskosten nur anteilig entsprechend dem entgeltlichen Anteil abziehbar

Wer eine Wohnung beispielsweise zu lediglich 60 % der ortsüblichen Miete vermietet, riskiert, dass Werbungskosten nicht vollständig berücksichtigt werden. Gleichzeitig bleiben die tatsächlichen Mieteinnahmen vollständig steuerpflichtig.

Aus steuerlicher Sicht empfiehlt sich daher regelmäßig eine Miethöhe von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete, sofern keine besonderen Umstände vorliegen.

Welche Werbungskosten können Vermieter absetzen?

Die steuerliche Anerkennung von Mietverträgen ist insbesondere deshalb von großer Bedeutung, weil Vermieter umfangreiche Werbungskosten geltend machen können.

Hierzu zählen unter anderem:

Absetzbare Werbungskosten	Beispiele
Abschreibung (AfA)	Gebäudeabschreibung
Finanzierungskosten	Schuldzinsen für Immobiliendarlehen
Kaufnebenkosten	Notar-, Makler- und Gutachterkosten
Erhaltungsaufwendungen	Renovierungen, Reparaturen und Modernisierungen
Laufende Bewirtschaftungskosten	Hausverwaltung, Grundsteuer, Versicherungen
Fahrtkosten	Fahrten zum Mietobjekt

Gerade bei neu erworbenen Immobilien oder umfangreichen Sanierungsmaßnahmen können die Werbungskosten die Mieteinnahmen deutlich übersteigen. Deshalb ist die steuerliche Anerkennung eines Mietvertrags unter nahen Angehörigen häufig von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung.

Warum ist die Warmmiete entscheidend?

Für die steuerliche Beurteilung wird nicht ausschließlich die Kaltmiete betrachtet. Maßgeblich ist vielmehr die ortsübliche Warmmiete einschließlich der umlagefähigen Betriebskosten.

Ein Beispiel verdeutlicht den Unterschied:

Vergleich	Betrag
Vereinbarte Kaltmiete	650 Euro
Betriebskosten	200 Euro
Vereinbarte Warmmiete	850 Euro
Ortsübliche Kaltmiete	1.000 Euro
Ortsübliche Warmmiete	1.200 Euro

Während die Kaltmiete lediglich 65 % der ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht, liegt die Warmmiete bereits bei rund 71 %. Damit wird die wichtige 66-Prozent-Grenze überschritten und die Werbungskosten können grundsätzlich vollständig berücksichtigt werden.

Welche Besonderheiten gelten bei möblierten Wohnungen?

Wird eine Wohnung möbliert vermietet, erhöht sich regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Möblierungszuschlag. Dieser Zuschlag kann dazu führen, dass die tatsächlich vereinbarte Miete prozentual unter die maßgeblichen Grenzen fällt.

Deshalb sollte vor Abschluss des Mietvertrags sorgfältig geprüft werden, ob Einbauküchen, Möbel oder sonstige Ausstattung den Vergleichsmietwert erhöhen. Gegebenenfalls kann eine gesonderte Gestaltung – beispielsweise durch unentgeltliche Überlassung einzelner Einrichtungsgegenstände im Rahmen der geltenden schenkungsteuerlichen Freibeträge – sinnvoll sein.

Besonderheiten bei unterhaltsberechtigten Kindern

Eine Sonderregelung besteht bei Mietverträgen mit unterhaltsberechtigten Kindern. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch eine Miete unterhalb der üblichen Grenzen steuerlich anerkannt werden, sofern Unterhaltszahlungen und Mietzahlungen eindeutig voneinander getrennt und vertraglich nachvollziehbar geregelt werden.

Da diese Fälle regelmäßig einer besonders intensiven Prüfung durch das Finanzamt unterliegen, empfiehlt sich eine individuelle steuerliche Beratung.

Fazit: Mietverträge frühzeitig steuerlich prüfen lassen

Mietverträge unter nahen Angehörigen bieten interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, setzen jedoch eine sorgfältige Vertragsgestaltung und konsequente Durchführung voraus. Insbesondere die Fremdüblichkeit, die tatsächliche Zahlung der Miete sowie die richtige Höhe der vereinbarten Warmmiete entscheiden darüber, ob das Finanzamt den Mietvertrag vollständig anerkennt und Werbungskosten in voller Höhe berücksichtigt.

Die Steuerkanzlei HERRMANN + MAY TREUHAND begleitet Vermieter bei der rechtssicheren Gestaltung von Mietverträgen, prüft die steuerlichen Auswirkungen einer verbilligten Vermietung und unterstützt bei der optimalen Umsetzung im Einklang mit dem Steuerrecht. So lassen sich steuerliche Risiken vermeiden und vorhandene Gestaltungsspielräume optimal nutzen.

Über den Autor:

Thomas May

Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Fachberater für Restrukturierung und Unternehmensplanung (DStV e.V.)

Tel.: +49 7131 72409-0

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