Vermögensaufbau mit Immobilien

Der Vermögensaufbau ist heutzutage für die meisten Personen sehr viel schwerer geworden, als dies noch vor einigen Jahren der Fall war. Besonders die jüngeren Leute erinnern sich meist nur noch an die Vorgängergeneration, welche ihr Geld zu hohen Zinssätzen ertragreich auf einem Sparkonto anlegen konnte, während die Geldanlage auf einem Spar- oder Tagesgeldkonto heute statt zu einem Vermögensaufbau eher zum Gegenteil führt, da die Inflationsrate auf einem höheren Niveau als die Verzinsung des angelegten Kapitals liegt.

Während der aktuellen Niedrigzinsphase wirken deshalb Investitionen in Immobilien für viele Menschen besonders interessant, da sie sich sowohl für den langfristigen Vermögensaufbau als auch für den Aufbau eines passiven Einkommens eignen und zusätzlich bei dem Thema Steueroptimierung helfen können.

Warum in Immobilien investieren?

Die Investition in Häuser, Wohnungen und Grundstücke hat sich während der letzten Jahre zu einer der beliebtesten Geldanlagen in Deutschland entwickelt. Unter anderem der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung stellt für viele Menschen eine gute Möglichkeit zur Altersvorsorge dar, da sie die über mehrere Jahre eingesparten Mietzahlungen zur Abbezahlung des für den Immobilienkauf aufgenommenen Kredits nutzen und damit anschließend die Wohnkosten im Alter reduzieren können – vor allem dann, wenn die Immobilie bis dahin weitestgehend schuldenfrei ist. Dass sich das lohnt, kann man häufig am deutlich geringeren Anteil der Wohnkosten am Haushaltsnettoeinkommen im Vergleich zu zur Miete lebenden Personen bemerken, bei welchen die Wohnkosten in den meisten Fällen den größten Fixkostenanteil einnehmen.

Aber auch der Erwerb einer Immobilie zur anschließenden Fremdvermietung kann sich als äußerst lukrativ erweisen, sofern die durch die Immobilie generierten Mieteinnahmen die Ausgaben für die Vermietung übersteigen. Dies hängt zum einen von der Höhe der Mieteinnahmen ab, welche unter anderem durch die Lage der Immobilie sowie deren Zustand beeinflusst werden, zum anderen spielen auch die Instandhaltungskosten sowie die zukünftige Entwicklung der örtlichen Mietpreise und Nebenkosten eine wichtige Rolle bei der Kalkulation.

Steueroptimierung durch Immobilien

Schon vor dem Kauf einer Immobilie lohnt es sich, das Thema Steueroptimierung ein wenig genauer zu betrachten. Da die Banken aufgrund der Niedrigzinspolitik zurzeit auch Darlehen zu äußerst attraktiven Konditionen vergeben – die entsprechende Bonität vorausgesetzt – stellt die Fremdfinanzierung einer Immobilie keine Seltenheit mehr dar und kann sich unter Voraussetzung einer strukturierten finanziellen Planung durchaus rentieren. Aber auch die Steuerabgaben des Käufers einer Immobilie können durch die Aufnahme und Tilgung eines solchen Darlehens vermindert werden, da die anfallenden Zinsen grundsätzlich von der Steuer absetzbar sind. Hier sollte ein Käufer einer Immobilie sorgfältig entscheiden, in welcher Höhe die Tilgung am sinnvollsten ist: Aus Risikogesichtspunkten mag es unter Umständen sinnvoll erscheinen, eine hohe Tilgungsrate anzustreben, nicht zuletzt wegen der möglicherweise besseren Konditionen, zu welchen der Kredit genehmigt wird. Allerdings kann der Käufer bei einer höheren Tilgungsrate gleichzeitig weniger Zinsen steuerlich geltend machen, da sich die Zinsen durch die noch verbleibenden Schulden berechnen und dadurch stärker sinken. Tilgungskosten können dabei nicht von der Steuer abgesetzt werden und bei einer zu hohen Tilgung verbunden mit einer hohen Steuerlast, welche durch die Gewinne entsteht, kommt es schlussendlich möglicherweise sogar zu einer Liquiditätsfalle.

Steuern sparen beim Kauf oder Bau von Immobilien

Neben den geschickten Methoden, welche die Kosten für eine Immobilienfinanzierung und weitere mögliche Kosten steuerlich optimieren, können durch eine sorgfältige Planung und das richtige Vorgehen auch steuerliche Situationen so ausgenutzt werden, dass eventuelle Kosten erst gar nicht entstehen. So wird bei dem Kauf einer Immobilie in Deutschland grundsätzlich eine sogenannte Grunderwerbssteuer fällig, die Zinsen hierfür variieren zwischen den verschiedenen Bundesländern. Wichtig zu wissen ist hierbei, dass die Grunderwerbssteuer nicht nur auf das eigentliche Grundstück, sondern auch auf das darauf gebaute Haus anfällt, sofern dieses denn schon gebaut wurde. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie lässt sich hier zwar nichts einsparen, wenn aber ein Neubau einer Immobilie geplant wird, kann durch den vorhergehenden Kauf des Grundstücks und die erst anschließende Erteilung des Bauauftrags die Grunderwerbssteuer auf die reinen Grundstückskosten reduziert und so möglicherweise mehrere tausend Euro gespart werden. Als Voraussetzung gilt, dass zwischen dem Erwerb des Grundstücks und dem Baubeginn mindestens 6 Monate vergehen müssen und zwischen Bauherrn und Baufirma keinerlei persönliche Verbindung bestehen darf.