Veränderungen in der Erbschafts – und Schenkungssteuer

Auf Immobilienerben kommen im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 (JStG 2022) im Jahr 2023 höhere Erbschafts- und Schenkungssteuern von 30 bis 40 Prozent zu. Wer Pech hat und durch neue Bewertungsregeln in eine höhere Steuerstufe rutscht, für den kann sich die Erbschafts- oder Schenkungssteuer noch weiter verteuern!

Gesetzesänderung kurz erklärt

Durch das Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) sollen das Bewertungsgesetz, insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805) angepasst werden

Dabei soll sichergestellt werden, dass die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf der Grundlage der ImmoWertV ermittelten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten weiterhin bei der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer, sowie Grunderwerbsteuer sachgerecht angewendet werden können.

Insbesondere sollen dabei die Liegenschaftszinssätze (§ 188 Abs. 2 Satz 2 BewG) und die Wertzahlen für das Sachwertverfahren (§ 191 Satz 2 BewG i.V.m. Anlage 25 zum BewG) an das aktuelle Marktniveau angepasst werden. Die Änderungen gelten dabei für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 gelten.

Wörtlich heißt es in dem Entwurf:

„Mit den nunmehr vorgenommenen Änderungen des Bewertungsgesetzes werden insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst.“

Die geplanten Anpassungen können insbesondere bei Übertragungen von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen zum Anstieg der Schenkung- und Erbschaftsteuer führen, soweit im Einzelfall das Sachwertverfahren einschlägig ist. Betroffen sind auch Mehrfamilienhäuser, bei denen regelmäßig der Ertragswert herangezogen wird

Vorrangig ist hier jedoch immer das Vergleichswertverfahren anzuwenden, das im Wesentlichen auf Vergleichsfaktoren oder Vergleichspreisen der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse basiert. Nur wenn keine Vergleichswerte vorliegen, ist nach § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG das Sachwertverfahren einschlägig.

Das Sachwertverfahren

Die Anhebung der Erbschafts- und Schenkungsteuer verbirgt sich dabei in einer Änderung der Anlage 25 zum Bewertungsgesetz durch das Jahressteuergesetzes 2022. Wenn vergleichbare Verkaufsfälle nicht vorliegen, werden auch Ein- und Zweifamilienhäuser oft im Sachwertverfahren bewertet. Dabei werden der Wert des Bodens und fiktive Herstellungskosten für das Gebäude ermittelt.

Um diesen Wert dem Marktniveau anzupassen, wird die Summe dieser Werte mit einem Sachwertfaktor multipliziert, den die Gutachterausschüsse zur Verfügung stellen sollen. Für die Fälle, in denen derartige Sachwertfaktoren nicht zur Verfügung stehen, hat die Finanzverwaltung in der Anlage 25 zu § 191 des Bewertungsgesetzes Faktoren festgelegt, die Wertzahlen heißen.

Bisher liegt der Sachwertfaktor – nach der „alten Anwendung“ bis 31. Dezember 2022 – je nach Region und Immobilie bei 0,9 bis 1,1. Künftig soll er 1,3 bis 1,5 – nach der neuen Grundlage der Berechnung ab 1 Januar 2023 – betragen. Dies mag in „nackten Zahlen“ noch nicht so dramatisch klingen. Aber eine Erhöhung des Faktors von 0,9 auf 1,3 bedeutet eine Wertsteigerung von 44 Prozent. Durch den zusätzlich eingeführten Regionalfaktor kann in „guten Lagen“ die Bewertung zudem bis zu zehn Prozent höher ausfallen.

Auf betroffene Immobilienerben kommen daher ab Jahr 2023 höhere Erbschafts- und Schenkungssteuern von 30 bis 40 Prozent zu. Wer Pech hat und durch neue Bewertungsregeln in eine höhere Steuerstufe rutscht, für den kann sich die Erbschafts- oder Schenkungssteuer im Extremfall vervielfachen!

Beispielberechnung für die bevorstehende Steuererhöhung

Einfamilienhaus, Grundstück 600 m², Bodenrichtwert 1.000 Euro, vorläufiger Sachwert 1,1 Mio Euro

Steuermehrbelastung nach Jahressteuergesetz 2023: 83.600 Euro.

Hinweis: Es wird vorausgesetzt, dass die Freibeträge schon ausgeschöpft sind.

Drohender Verkauf

Ist die Steuerlast besonders hoch, droht der Verkauf der geerbten Immobilie. Zwar räumt der Gesetzgeber Freibeträge bei Schenkungen und Erbschaften ein. Diese sind jedoch gerade bei Immobilien schnell ausgeschöpft.

Erbschaftssteuer- und Schenkungsfreibeträge:

Ehegatten/Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
Enkel, deren Eltern verstorben sind: 400.000 Euro
Enkel: 200.000 Euro
Eltern und Großeltern eines Verstorbenen: 100.000 Euro
Alle übrigen Erben: 20.000 Euro

Tipps

Achtung: Der Schenkungsfreibetrag kann alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden. Bei größeren Vermögen kann demnach eine Teilschenkung alle zehn Jahre sinnvoll sein. Wer größere Vermögen vererbt, sollte sich allerdings von einem Steuerberater beraten lassen.

Auch weitere Schritte sind möglich. Trotz des sogenannten typisierten Verfahrens kann der Immobilienbesitzer gegenüber dem Finanzamt Einspruch erheben, wenn er der Meinung ist, dass der tatsächliche Marktwert seines Hauses niedriger ist. In diesem Fall muss er ein Gutachten vorlegen, das dies beweist.

Ausnahme zur Erbschaftssteuer

Zudem gibt es weitere Sonderregelungen, mit der sich die Erbschaftssteuer umgehen lässt. Der wohl am häufigsten vorkommende Fall ist das „Familienheim“, also das Zuhause der Familie in dem der Vererbende bis zum Tode gelebt hat. Diese Regelung ist für den Ehepartner und die Kinder gültig, die ebenfalls darin wohnen und noch mindestens 10 Jahre wohnen bleiben.

Ziehen die Kinder binnen einer Frist ein und nutzen die Immobilie als Hauptwohnsitz ist das Erbe ebenfalls steuerfrei. Dies gilt bei Kindern aber nur bei einer Wohnfläche bis zu 200 m². Für den Ehepartner gibt es keine Wohnflächenbegrenzung.

Kontaktieren Sie dringend einen Steuerberater um Ihren konkreten Fall zu analysieren.

Über den Autor:

Thomas May

Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Fachberater für Restrukturierung und Unternehmensplanung (DStV e.V.)

Tel.: +49 7131 72409-0

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