Steueroptimierung und Vermögensschutz: Die Rolle von Familienstiftungen für Immobilienbesitzer

Eine Familienstiftung für Immobilienvermögen bietet nicht nur erhebliche steuerliche Vorteile, sondern schützt das Vermögen auch vor persönlichen und wirtschaftlichen Risiken. Erfahren Sie, wie diese Stiftungsform Ihre Immobilienerträge optimiert und langfristige finanzielle Sicherheit gewährleistet.

Was ist eine Familienstiftung?

Eine Familienstiftung ist eine rechtliche Struktur, die es Familien ermöglicht, Immobilienvermögen langfristig zu verwalten, zu schützen und zu optimieren. Diese Stiftungsform bietet zahlreiche Vorteile, insbesondere im Hinblick auf die Steuergestaltung und den Vermögensschutz.

Im Wesentlichen besteht eine Familienstiftung aus drei Hauptkomponenten:

Stifter: Der Stifter ist die Person oder Gruppe von Personen, die die Stiftung ins Leben ruft und Vermögen in die Stiftung einbringt. Dieses Vermögen kann aus Immobilien, Geld, Wertpapieren oder anderen Vermögenswerten bestehen.

Stiftung: Die Stiftung selbst ist eine rechtliche Entität, die vom Stifter errichtet wird. Sie verfügt über einen eigenen Rechtsstatus und kann Vermögenswerte halten, verwalten und verwenden, um die festgelegten Ziele der Stiftung zu erreichen.

Begünstigte: Die Begünstigten sind die Personen oder Gruppen, die von der Stiftung unterstützt werden sollen. Dies können die Mitglieder der Stifterfamilie, zukünftige Generationen, wohltätige Zwecke oder andere berechtigte Empfänger sein.

Die Ziele einer Familienstiftung für Immobilienvermögen

Eine Familienstiftung, die auf Immobilienvermögen ausgerichtet ist, hat oft spezifische Ziele, die darauf abzielen, das Immobilienvermögen zu schützen, zu erhalten und zu optimieren. Dazu gehören:

Vermögensschutz:

Eine Familienstiftung bietet einen Schutzschild für das Immobilienvermögen gegen persönliche, rechtliche und wirtschaftliche Risiken wie Scheidungen, Erbstreitigkeiten oder Insolvenzen. Das Vermögen gehört rechtlich der Stiftung und ist daher von den persönlichen Angelegenheiten der einzelnen Familienmitglieder getrennt.

Steuerliche Vorteile:

Familienstiftungen können eine Vielzahl von steuerlichen Vorteilen bieten, insbesondere im Hinblick auf die Besteuerung von Mieteinnahmen, Immobilienverkäufen und Abschreibungen. Durch geschickte Steuerplanung können Immobilienbesitzer die Steuerlast auf ihre Erträge reduzieren und somit ihre Rendite verbessern.

Vermögensverwaltung:

Eine Familienstiftung ermöglicht eine professionelle Verwaltung des Immobilienvermögens durch einen Stiftungsvorstand oder Vermögensverwalter. Dies kann dazu beitragen, die Effizienz der Vermögensverwaltung zu verbessern und langfristige Anlagestrategien zu entwickeln.

Nachfolgeplanung:

Durch die Einrichtung einer Familienstiftung können Immobilienbesitzer ihre Nachfolge frühzeitig regeln und sicherstellen, dass das Vermögen in der Familie bleibt und nach ihren Vorstellungen verteilt wird. Dies kann dazu beitragen, Erbstreitigkeiten zu vermeiden und den Familienfrieden zu wahren.

Gründung einer Familienstiftung für Immobilienvermögen

Die Gründung einer Familienstiftung für Immobilienvermögen ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung, rechtliche Expertise und eine klare Vision erfordert. Hier sind die Schritte, die bei der Gründung einer solchen Stiftung typischerweise befolgt werden:

Der Prozess beginnt oft mit einer umfassenden Beratung durch Experten im Stiftungsrecht, Steuerrecht und Vermögensmanagement. In dieser Phase werden die Ziele und Bedürfnisse der Familie ermittelt sowie die Möglichkeiten und Risiken einer Stiftungsgründung bewertet.

Basierend auf den Ergebnissen der Beratung werden Entwürfe für die Stiftungssatzung, das Stiftungsgeschäft und den Übertragungsvertrag erstellt. Diese Dokumente legen die Struktur, Ziele und Betriebsmodalitäten der Stiftung fest, einschließlich der Regelungen zur Verwaltung des Immobilienvermögens.

Die Stiftungsunterlagen müssen bei der zuständigen Stiftungsbehörde eingereicht werden, um die Rechtsfähigkeit der Stiftung zu erlangen. Je nach Land und Region können die Anforderungen und Verfahren variieren. Es kann erforderlich sein, mit den Behörden zu verhandeln und Anpassungen an den Stiftungsdokumenten vorzunehmen.

Nach der Anerkennung der Stiftung durch die Behörden erfolgt die Übertragung des Immobilienvermögens auf die Stiftung. Dies kann durch Schenkung, Verkauf oder andere rechtliche Instrumente erfolgen. Es ist wichtig sicherzustellen, dass diese Übertragung ordnungsgemäß dokumentiert und vollzogen wird, um rechtliche Klarheit und Sicherheit zu gewährleisten.

Zunächst überträgt der Stifter das Vermögen, meist in Form von Immobilien, auf die Stiftung. Alternativ kann auch Kapital in die Stiftung eingebracht werden, welches später zum Erwerb von Immobilien genutzt wird. Die Erträge, von denen die Begünstigten profitieren sollen, bestehen in der Regel aus Mieteinnahmen und Pachteinnahmen. Auch Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien können als Erträge der Stiftung dienen, wobei darauf zu achten ist, dass diese Verkäufe nicht zur Reduzierung des ursprünglichen Vermögens führen, da dies gegen die Stiftungsregeln verstoßen würde. Während die Übertragung von Vermögen bei der Stiftungserrichtung schenkungsteuerpflichtig ist, gilt ein Freibetrag, der identisch mit dem Freibetrag ist, den die Begünstigten bei einer direkten Schenkung beanspruchen könnten. Beispielsweise beträgt dieser Freibetrag für ein Kind des Stifters 400.000 EUR. Nach der Gründung sind weitere Vermögensübertragungen ebenfalls schenkungsteuerpflichtig, jedoch ist der Freibetrag dann auf 20.000 EUR reduziert. Ein wesentlicher Vorteil bei der Übertragung von Immobilien im Rahmen der Stiftungserrichtung ist die Befreiung von der Grunderwerbsteuer, da solche Übertragungen als Schenkungen oder Erbschaften im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes angesehen werden und daher von der Grunderwerbsteuer befreit sind.

Sobald das Immobilienvermögen in die Stiftung eingebracht wurde, kann die Stiftung offiziell ihre Arbeit aufnehmen. Dies umfasst die Verwaltung des Vermögens gemäß den Bestimmungen der Stiftungssatzung, die Umsetzung von Anlagestrategien, die Auszahlung von Mitteln an Begünstigte und die Erfüllung anderer Stiftungszwecke.

Steuerliche Vorteile von Stiftungen für Immobilien

Stiftungen bieten für Immobilienvermögen eine Reihe steuerlicher Vorteile, die sie zu einer attraktiven Option für Eigentümer und Vermieter machen können. Diese Vorteile können dazu beitragen, die Ertragskraft von Immobilien zu optimieren und die steuerliche Belastung zu reduzieren. Hier sind einige der steuerlichen Vorteile von Stiftungen für Immobilien im Überblick:

Geringere Steuersätze für Mietüberschüsse:

Mietüberschüsse, die eine Stiftung aus vermieteten Immobilien erzielt, werden in der Regel mit einem niedrigeren Steuersatz besteuert als Einkommen natürlicher Personen. Während der individuelle Spitzensteuersatz für Personen in Deutschland bei 47,48 Prozent liegt, beträgt die Steuer auf Mietüberschüsse einer Stiftung lediglich 15,8 Prozent.

Steuergünstige Veräußerung von Immobilien:

Eine Stiftung kann Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei verkaufen. Dies kann insbesondere dann von Vorteil sein, wenn der Verkaufserlös für andere Zwecke innerhalb der Stiftung verwendet werden soll.

Keine Gewerbesteuer auf Mietüberschüsse:

In der Regel fällt für Stiftungen keine Gewerbesteuer auf Mietüberschüsse an, was im Vergleich zu anderen Rechtsformen eine erhebliche Steuerersparnis bedeuten kann.

Einfachere Gewinnermittlung und steuermindernde Abschreibungen:

Die Gewinnermittlung für eine Stiftung erfolgt meist durch die einfache Einnahmen-Überschuss-Rechnung, was im Vergleich zur Bilanzierung in seltenen Einzelfällen weniger aufwendig ist. Zudem können Instandhaltungsaufwendungen steuermindernd von den laufenden Vermietungseinnahmen abgezogen werden. Darüber hinaus können bei Kauf und Bau von vermieteten Gebäuden die Gebäudewerte steuermindernd abgeschrieben werden, was als Abschreibung für Abnutzung (AfA) bekannt ist.

Finanzierung durch Bankdarlehen und Abzug von Zinsen:

Eine Stiftung kann Investitionen wie den Kauf und Bau von Immobilien durch Bankdarlehen finanzieren und dabei Zinsen für Darlehen steuermindernd abziehen. Dies ermöglicht es, das eigene Eigenkapital zu schonen und die Finanzierungskosten zu reduzieren.

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer:

Die Übertragung von Vermögen auf eine Familienstiftung bietet erhebliche steuerliche Vorteile im Hinblick auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Das Vermögen kann erbschafts- und schenkungssteuerfrei auf die Stiftung übertragen werden, was insbesondere im Vergleich zur direkten Übertragung auf Verwandte der Steuerklassen II und III von Vorteil ist, da diese Übertragungen mit einer Steuerbelastung zwischen 15 und 50 Prozent des Vermögens belegt wären. Die Steuerbefreiung gilt auch für Erbschaften, die potenzielle Stifter gerade erst selbst erhalten haben. Innerhalb von 24 Monaten nach dem Erhalt der Erbschaft können diese Mittel steuerbegünstigt in eine Stiftung eingebracht werden. In einem solchen Fall würde eine bereits erhobene Erbschafts- oder Schenkungssteuer nachträglich aufgehoben. Um diese Begünstigung zu erhalten, muss der Erbe beim Finanzamt einen entsprechenden Antrag stellen. Diese Regelung stellt sicher, dass Vermögen effizient in eine Familienstiftung überführt werden kann, ohne die sonst übliche hohe Steuerbelastung tragen zu müssen, und trägt somit zur langfristigen Erhaltung und Vermehrung des Vermögens bei.

Hierbei gilt jedoch ein Freibetrag gemäß § 15 Abs. 2 ErbStG. Die Höhe dieses Freibetrags entspricht dem Betrag, den die durch die Stiftung begünstigten Personen bei einer direkten Schenkung beanspruchen könnten. Beispielsweise beträgt der Freibetrag für ein Kind des Stifters 400.000 EUR. Somit besteht hinsichtlich der Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer kein Unterschied zur direkten Übertragung von Vermögen an die Begünstigten. Allerdings gilt dieser Freibetrag nur bei der Gründung der Stiftung. Bei nachfolgenden Übertragungen von Vermögen fällt ebenfalls Schenkungsteuer an, jedoch ist der Freibetrag dann auf 20.000 EUR reduziert.

Einkommensteuer

Die Übertragung von Kapital auf eine Familienstiftung ermöglicht es Stiftern, erhebliche Einkommensteuerersparnisse zu erzielen. Das übertragene Kapital kann als Sonderausgabe vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren dürfen Einzelpersonen maximal eine Million Euro und Ehepaare bis zu zwei Millionen Euro abziehen. Diese Regelung bietet eine flexible Steuerplanung, da die Stifter selbst entscheiden können, in welchen Jahren sie welchen Betrag abziehen möchten. In Jahren mit höherem Einkommen kann ein größerer Betrag abgezogen werden, um das zu versteuernde Einkommen signifikant zu senken und von einem niedrigeren Steuersatz zu profitieren. Darüber hinaus können weitere Spenden an die Stiftung geleistet werden, die ebenfalls steuerlich abzugsfähig sind. Für diese zusätzlichen Spenden kann ein Sonderausgabenabzug in Anspruch genommen werden, der bis zu 20 Prozent der gesamten steuerpflichtigen Einkünfte ausmachen kann. Diese steuerlichen Vorteile tragen dazu bei, die finanzielle Belastung der Stifter zu reduzieren und gleichzeitig das Vermögen der Stiftung zu erhöhen.

Diese steuerlichen Vorteile machen Stiftungen zu einer attraktiven Option für Eigentümer und Vermieter von Immobilien, die ihre Ertragskraft optimieren und ihre steuerliche Belastung reduzieren möchten. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die steuerlichen Vorteile von Stiftungen für Immobilien sorgfältig geplant und umgesetzt werden müssen, um mögliche steuerliche Risiken zu vermeiden. Professionelle Beratung durch erfahrene Anwälte und Steuerberater ist daher unerlässlich, um sicherzustellen, dass die Stiftungslösung die individuellen Bedürfnisse und Ziele der Immobilienbesitzer bestmöglich erfüllt.

Herausforderungen von Familienstiftungen für Immobilienvermögen

Obwohl Familienstiftungen für Immobilienvermögen zahlreiche Vorteile bieten, sind sie auch mit einigen Herausforderungen und potenziellen Nachteilen verbunden. Hier sind einige davon:

Komplexität der Gründung:

Die Gründung einer Familienstiftung für Immobilienvermögen ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung, rechtliche Expertise und Zeit erfordert. Die Erstellung der Stiftungsdokumente, die Verhandlungen mit den Behörden und die Übertragung des Vermögens können zeitaufwändig und anspruchsvoll sein.

Verlust der direkten Kontrolle:

Durch die Übertragung des Immobilienvermögens auf die Stiftung gibt der Stifter die direkte Kontrolle über die Immobilien auf. Obwohl der Stifter oft als Stiftungsorgan agiert, kann dies als Verlust der direkten Verfügungsgewalt über das Vermögen empfunden werden.

Strenge rechtliche Anforderungen:

Familienstiftungen unterliegen strengen rechtlichen Anforderungen und Aufsichtsmechanismen. Die Einhaltung dieser Vorschriften erfordert eine sorgfältige Buchführung, Dokumentation und Berichterstattung, um rechtliche Risiken und Haftungsansprüche zu vermeiden.

Langfristige Bindung des Vermögens:

Einmal in die Stiftung eingebrachtes Immobilienvermögen ist in der Regel langfristig gebunden und kann nicht einfach wieder herausgenommen werden. Dies kann Einschränkungen bei der Veräußerung oder Nutzung des Vermögens mit sich bringen und die Flexibilität des Stifters einschränken.

Interne Konflikte und Streitigkeiten:

Familienstiftungen können zu internen Konflikten und Streitigkeiten führen, insbesondere wenn die Familienmitglieder unterschiedliche Interessen oder Erwartungen haben. Die klare Definition der Stiftungszwecke, die Einbindung aller Beteiligten und die Konfliktlösungsmechanismen sind wichtig, um solche Probleme zu vermeiden oder zu bewältigen.

Schlussfolgerung: Die Rolle von Familienstiftungen in der Immobiliensteuergestaltung

Familienstiftungen bieten Immobilienbesitzern eine attraktive Möglichkeit, ihre Erträge zu optimieren und ihr Vermögen langfristig zu schützen. Durch die sorgfältige Planung und Beratung können die steuerlichen Vorteile von Familienstiftungen optimal genutzt werden, während gleichzeitig Herausforderungen und Risiken minimiert werden. Letztendlich sind Familienstiftungen ein leistungsstarkes Instrument zur Steuergestaltung für Immobilienvermögen und verdienen daher eine gründliche Prüfung durch Immobilienbesitzer und ihre Berater.

Über den Autor:

Thomas May

Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Fachberater für Restrukturierung und Unternehmensplanung (DStV e.V.)

Tel.: +49 7131 72409-0

Zurück