Share Deal ohne Grunderwerbsteuer: neue Gesetzeslage

Unternehmensübernahmen können komplex und kostenintensiv sein, insbesondere wenn Grunderwerbssteuern ins Spiel kommen. Doch es gibt einen Ansatz, um diese Kosten zu umgehen: der Share Deal. In diesem Artikel wollen wir uns damit beschäftigen und die Strategie und die rechtlichen Hintergründe, die es Unternehmen ermöglichen, Vermögenswerte zu übertragen, ohne die übliche Belastung durch Grunderwerbssteuern zu tragen, beleuchten. Zudem soll es darum gehen, welche Änderungen sich durch die Gesetzesänderung im Grundsteuergesetz ergeben haben und welche Folgen dies haben kann.

Personengesellschaft und Kapitalgesellschaft – Wo liegt der Unterschied?

Der Gesetzgeber unterscheidet bei den Regelungen zur Grunderwerbsteuer zwischen Personen- und Kapitalgesellschaften. Deshalb ist es wichtig, diese beiden Begriffe zu unterscheiden:

• Personengesellschaft: Eine Personengesellschaft ist ein Zusammenschluss von zwei oder mehr natürlichen,  juristischen oder anderen Personengesellschaften. Bei Personengesellschaften sind die Gesellschafter persönlich und unbeschränkt für die Verbindlichkeiten des Unternehmens haftbar. Dies bedeutet, dass ihr persönliches Vermögen für die Schulden der Gesellschaft haften kann. Beispiele für Personengesellschaften sind die GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), OHG (Offene Handelsgesellschaft) und KG (Kommanditgesellschaft).

• Kapitalgesellschaft: Eine Kapitalgesellschaft ist eine Unternehmensform, bei der das Unternehmen von einem eigenständigen Rechtssubjekt betrieben wird, das von den Gesellschaftern getrennt ist. Die Haftung der Gesellschafter ist in der Regel auf ihre Einlagen beschränkt, was bedeutet, dass ihr persönliches Vermögen nicht für die Schulden der Gesellschaft haftet. Kapitalgesellschaften können durch den Verkauf von Aktien oder Anteilen an Investoren Kapital aufbringen. Beispiele für Kapitalgesellschaften sind die GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) und die AG (Aktiengesellschaft).

Share Deal mit Immobilien – Darum geht’s

Für einige Grundstücksübertragungen sieht das Grunderwerbsteuergesetz Ausnahmen von der Besteuerung vor. So beispielsweise auch die Tatsache, dass Immobilien, die im Eigentum von Personen- oder Kapitalgesellschaften stehen, beim Verkauf von (lediglich) Beteiligungen (Share Deal), anstelle der gesamten Immobilie, von der Grunderwerbsteuer ausgeschlossen sind.

Dies sollte verhindern, dass der Verkauf von Anteilen an Immobilien automatisch zu Grunderwerbsteuer führt. Schnell führte diese Ausnahme dazu, dass durch Steuergestaltung ein Weg gefunden wurde, um der Grunderwerbsteuer aus dem Weg zu gehen.

Um dies zu verhindern, gelten neue Regelungen, die diese Umgehungsstraße sperren sollen. Aber alles auf Anfang:

Immobilien durch Share-Deal verkaufen – die alte Rechtslage

Bei der Bewertung der Rechtslage gilt zu beachten, dass es einen Unterschied macht, ob die Immobilie im Eigentum einer Kapital- oder Personengesellschaft steht. Für diese beiden Fälle gelten unterschiedliche Regelungen:

• Kapitalgesellschaft: Generell gilt für den Verkauf einer Immobilie aus einer Kapitalgesellschaft heraus, dass der Verkauf von bis zu 94,9 % der Anteile keinerlei Auswirkungen auf die Besteuerung hatte. Angenommen, ein zweiter Käufer erwirbt nun die übrigen 5,1 %, dann fallen logischerweise auch hier keine Grunderwerbssteuern an. Der Grund? Nach der alten Gesetzeslage hat erst der Kauf von 95 % oder mehr der Anteile durch einen Käufer das Eintreten der Grunderwerbsteuer ausgelöst. Dass ein weiterer Käufer die übrigen Prozent erwarb, war nach 5 Jahren möglich.
• Personengesellschaft: Der Vorgang aus einer Personengesellschaft heraus, durch einen Share-Deal Anteile zu kaufen, verlief nach alter Rechtslage weitestgehend gleich. Ohne die Grunderwerbsteuer auszulösen, konnten bis zu 94,9 % der Anteile erworben werden. Das restliche Vermögen verblieb im Eigentum der Gesellschaft.

Immobilien durch Share Deal verkaufen – neue Rechtslage

Die alte Rechtslage sah keine Unterscheidung der erwerbenden juristischen Personen vor. Die oben beschriebenen Ausnahmeregelungen waren bislang ausschließlich in § 1 Absatz 2a GrEStG festgesetzt. Die neue Rechtslage sieht nun eine Differenzierung sowohl der Ausnahmen als auch der erwerbenden juristischen Personen vor.

• Kapitalgesellschaft: Mit der neuen Regelung ist es für Kapitalgesellschaften nun nur noch möglich, bis zu 89,9 % der Anteile einer Immobilie zu verkaufen, ohne dass die Grunderwerbsteuer greift. Mit anderen Worten war es früher die magische Grenze von 94,9 %, sind es nach neuer Rechtslage nur noch 89,9 % einer Immobilie, die, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt, verkauft werden können. Eine weitere Regelung soll zudem die Umgehung der Grunderwerbsteuer bremsen. Diese betrifft den Zeitpunkt des Erwerbs des zweiten, kleineren Anteiles der Immobilie. Waren es nach alter Rechtslage 5 Jahre, die zwischen Erst- und Zweiterwerb liegen mussten, sind es nunmehr 10 Jahre, die ein Käufer warten muss.
• Personengesellschaft: Auch die Übertragung von Anteilen aus einer Personengesellschaft unterliegt diesen neuen Regelungen. Ohne die Grunderwerbssteuer auszulösen ist der Kauf von bis zu 89,9 % einer Immobilie möglich. Die restlichen 10.1 % können nach Ablauf von darauffolgenden 10 Jahren veräußert werden.

Immobilien verkaufen: Share Deal vs. Asset Deal

Bei einem Asset Deal wird eine Immobilie in ihrer Gänze verkauft, während der Käufer bei einem Share Deal lediglich Anteile an den Käufer übergibt. Streng genommen handelt es sich bei einem Share Deal nicht um einen Immobilienkauf, sondern um einen Unternehmenskauf. Dies bedeutet, dass sämtliche Rechte und Pflichten mit dem Kauf auf den Käufer übergehen, beispielsweise Steuerverpflichtungen sowie Darlehens- und Arbeitsverträge.

Letzteres macht den Share Deal zwar attraktiv, das birgt aber durchaus auch seine Risiken. Denn wenn es heißt, dass mit dem Abschließen eines Share- Deals alle Rechtsverhältnisse auf den Käufer übergehen, dann meint das Gesetz auch wirklich alle. Darunter fallen dann auch alle ggf. unbekannten Verbindlichkeiten.

Um etwaige unschöne Überraschungen zu vermeiden, sollte ein Unternehmen vor dem Abschließen eines solchen Deals am besten einer Due Diligence Prüfung unterzogen werden. Dabei geht es darum, das Unternehmen auf wirtschaftliche, rechtliche und finanzielle sowie steuerliche Verhältnisse zu analysieren.

Das Resultat ist dann meistens, dass ein Share Deal gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten eher weniger attraktiv ist als zuerst gedacht. In diesem Fall könnte ein Asset Deal, die reine Veräußerung,  die bessere Alternative darstellen. Eben genau aus dem Grund, dass alle Risiken des Unternehmens aufgedeckt werden.

Fazit

Seit dem 01.07.2021 gibt es neue Regelungen im Grunderwerbsteuergesetz, die den Verkauf von Anteilen von Immobilien unter Vermeidung des Anfallens der Grunderwerbsteuer erschweren. Konkret handelt es sich dabei um eine Verringerung der Obergrenze des steuerfreien Verkaufs sowie eine Verlängerung der Frist zum Erwerb des übrigen Anteils.

Der Share Deal und der Asset Deal sind zwei verschiedene Verkaufsmodelle zur Veräußerung von Immobilien bzw. Unternehmen. Je nach wirtschaftlicher Lage kann sowohl das eine als auch das andere Modell eine sinnvolle Vorgehensweise darstellen.

Über den Autor:

Thomas May

Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Fachberater für Restrukturierung und Unternehmensplanung (DStV e.V.)

Tel.: +49 7131 72409-0