Grundsteuerreform – das ändert sich 2022 für Eigentümerinnen und Eigentümer

Da die Bundesregierung im Jahr 2019 eine Grundsteuerreform verabschiedete, müssen bundesweit nun rund 35 Millionen Grundstücke und land- bzw. fortwirtschaftliche Betriebe neu bewertet werden.

Im heutigen Fachartikel erkläre ich, Thomas May, was hinter der Grundsteuerreform steckt, wer davon betroffen ist und ob die Grundsteuerreform für alle Bundesländer gleichermaßen Geltung hat.

Was ist die Grundsteuer und wozu dient sie?

Grundsätzlich zahlt jeder Grundbesitzer jedes Jahr eine Grundsteuer. Diese Grundsteuer wird auf den Wert des dort errichteten Grundstücks, Gebäudes oder Gewerbes erhoben. Die Grundsteuer wird dabei von der jeweiligen Stadt erhoben wird. Damit ist sie eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen – laut ZDF beliefen sich die Einnahmen aus der Grundsteuer in den vergangenen Jahren auf rund 15 Milliarden Euro. Dieselben Mittel werden dann von der Gemeinde zur Finanzierung von Schulen, Kindergärten, Schwimmbädern oder Bibliotheken oder für Investitionen, zum Beispiel in der lokalen Infrastruktur, verwendet.

Wie wurde die Grundsteuer bisher (vor der Reform) berechnet?

Die Grundsteuer wurde bis zur Reform anhand der folgenden drei Werte berechnet:

  1. Grundstückswert
  2. Steuermesszahl
  3. Hebesatz

Der erste Wert, der Grundstückswert, wurde bisher jedoch anhand vergangener Bodenwerte aus den 1930er und 1960er Jahren ermittelt. Da sich diese Werte jedoch sowohl in Ost- als auch Westdeutschland seither dynamisch entwickelt haben, sei es laut Bundesverfassungsgesicht zu einer gravierenden steuerlichen Ungleichbehandlung gekommen, die mit dem Grundgesetz nicht mehr vereinbar sei. Auf diese Ungleichbehandlung wird nun mit dem neuen Rechenmodell reagiert, sodass die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer flächendeckend in etwa gleichbleiben. Die Erhebung der Grundsteuer soll sich nach dem neuen Bundesmodell künftig an anderen Werten orientieren.

Das neue Bundesmodell

Das Bundesmodell sieht vor, dass die Berechnung der Grundsteuer zwar nach wie vor anhand eines 3-stufigen Verfahren erfolgen soll, jedoch sollen hierfür anstatt des Grundstückswerts der Grundsteuerwert in Kombination mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz genutzt werden. Im Rahmen der Reform wurde dahingehend ebenfalls die Steuermesszahl geändert. Da Kommunen ihre Hebesätze selbst bestimmen, hat sich daran bisher nichts geändert – es bleibt jedoch abzusehen, ob die Gemeinden ihre Hebesätze nicht doch noch anpassen.

Daraus ergibt sich folgende Berechnungsformel:

Grundstückswert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Das Ziel der Grundsteuerreform ist es, Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe grundsteuerlich gleich zu behandeln.

Das Bundesmodell im Überblick

Für sämtliche Grundstücke gilt, sofern das jeweilige Bundesland nicht ein eigenes Modell fährt, das Bundesmodell zur Berechnung der neuen Grundsteuer. Je nachdem, wie ein Grundstück bebaut ist, gelten unterschiedliche Bewertungsverfahren des Grundsteuerwerts.

Ertragswertverfahren vs. Sachwertverfahren

Während das Ertragswertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum gilt, hat das Sachwertverfahren für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzt Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke Geltung.

Parameter Ertragswertverfahren

  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Immobilienart
  • Alter des Gebäudes
  • Wohnfläche
  • Mietniveaustufe
  • monatliche Nettokaltmiete in Euro/ qm

Parameter Sachwertverfahren

  • Herstellungskosten Gebäude
  • Grundfläche Gebäude
  • Alter des Gebäudes
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert

Steht der Grundsteuerwert fest, wird darauf die Steuermesszahl angewendet. Im Bundesmodell beträgt diese 0,31 Promille (Ein- und Zweifamilienhäuser etc.) bzw. 0,34 Promille (alle anderen Grundstücke). Aus dieser Berechnung ergibt sich der Steuermessbetrag. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt in einem Feststellungsbescheid festgesetzt. Jener Bescheid wird, wie bisher, von der Kommune erlassen.

Wie werden unbebaute Grundstücke bewertet?

Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt dagegen ganz einfach anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Gilt das Bundesmodell flächendeckend für alle Bundesländer?

Nein. Bundesländer, die dieses Modell nicht nutzen wollen, können durch die neu eingeführte Öffnungsklausel ein eigenes Grundsteuermodell einführen. So haben beispielsweise Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Modelle zur Ermittlung des Grundsteuerwerts entwickelt.

Was kommt auf Eigentümerinnen und Eigentümer konkret zu?

Um die Neubewertung durchführen zu können, benötigt das Finanzamt für jedes Grundstück eine sog. Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts. Diese muss elektronisch per ELSTER bis spätestens 31.10.2022 eingereicht werden. Möglich ist sie bereits am 01. Juli. Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erfolgt in der Regel per öffentliche Bekanntmachung, demnach erhalten Eigentümerinnen und Eigentümer kein explizites Schreiben vom Finanzamt.

Da es sich bei dieser Erklärung für das Finanzamt um ein komplexes Unterfangen handelt, übernimmt im Idealfall ein Steuerberater die weitere Bearbeitung. Hierfür sind jedoch mehrere Angaben erforderlich. So in etwa Informationen zur

  • Lage des Grundstücks/ des Betriebs der Land- und Fortwirtschaft
  • Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
  • Eigentumsverhältnisse
  • Grundstücksart
  • Fläche des Grundstücks
  • Wohnfläche/ Grundfläche des Gebäudes
  • Gemeinde
  • Miteigentumsanteil
  • Nutzungsart
  • Baudenkmal
  • Abbruchverpflichtung

Jene Daten können Eigentümer bspw. im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt oder im Einheitswert- bzw. Grundsteuerbescheid nachlesen.

Wir bei der Herrmann + May Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft unterstützen Eigentümerinnen und Eigentümer bei der Erstellung der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für das Finanzamt.

Kontaktieren Sie uns! Wir beraten beraten Sie gern.

Über den Autor:

Thomas May

Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Fachberater für Restrukturierung und Unternehmensplanung (DStV e.V.)

Tel.: +49 7131 72409-0

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