Der Share Deal - Die neue Gesetzeslage ab dem 01.01.2024

Neuregelungen Share Deal - Was gilt ab dem 01.01.2024

Das Bundesministerium für Finanzen hat Pläne für Neuregelungen bezüglich der Grunderwerbsteuer angekündigt. Diese Neuregelungen werden sich maßgeblich auf Share Deals auswirken.

In unserem Artikel möchten wir uns genauer mit dem Thema befassen  und der Frage nachgehen, welche Auswirkungen diese Änderung mit sich bringen wird.

Was versteht man unter einem Share Deal

Bei einem Share Deal werden Anteile an einer Gesellschaft übertragen, die Eigentümer eines Grundstücks ist. Es handelt sich beim Share Deal also um eine Art Unternehmenskauf, bei dem die Gesellschaft in Gänze übertragen wird. Heißt mit der Übernahme durch den Käufer, gehen auch sämtliche Verträge, Forderungen und Pflichten auf diesen über.

Neue Regelungen ab dem 01.01.2024 - Warum das Ganze?

Der Grund für die Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes ist hauptsächlich das Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts  (MoPeG). Letzteres wird über den §713 BGB geregelt und besagt , dass deutsche Personengesellschaften ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens nicht mehr über ein Gesamthandsvermögen verfügen. Das bedeutet, dass Immobilien dann nicht mehr im gesamthänderischen Vermögen der Gesellschafter liegen, sondern der Gesellschaft selbst zugeordnet werden.

Da die §§ 5,6 und 7 Absatz 2 GrEStG bis dato allerdings das Bestehen einer Gesamthandsgemeinschaft dem Wortlaut nach voraussetzen, wären die Vorschriften nicht mehr auf Personengesellschaften anwendbar. Aus diesem Grund hat das Bundesministerium für Finanzen entschieden, die Steuervergünstigungen, die lediglich einer Gesamthandsgemeinschaft zustanden, auf Personen- und Kapitalgesellschaften auszuweiten.

Was bedeutet die Novellierung für den Share Deal?

Wie genau der Share Deal und die Grunderwerbsteuer zusammenhängen, dass können Sie in unserem früheren Artikel Share Deal ohne Grunderwerbsteuer: Die neue Gesetzeslage seit dem 01.07.2023 nachlesen. Grundsätzlich ist nach aktueller Gesetzeslage der Erwerb von mehr als 89,9% der Anteile einer Gesellschaft mit Grundstückseigentum grunderwerbsteuerpflichtig.

Die Novellierung soll vorsehen, dass erst der Erwerb der Gesamtheit der Gesellschaft, also ein 100%iger Erwerb die Grundsteuerpflicht auslöst. Gesetzt dem Fall, dass weniger als 100% erworben werden, sollen ab dem 01.01.2024 neue Tatbestände Rechtskraft erlangen:

• Die Erwerbergruppe: Es soll die Möglichkeit geben, dass, wenn mindestens zwei Personen gemeinsam eine grundbesitzende Gesellschaft erwerben, diese als eine sogenannte Erwerbergruppe angesehen werden. Neben der Absicht, gemeinschaftlich zu erwerben, müssen darüber hinaus aber noch weitere Voraussetzungen einschlägig sein. Zum einen muss zwischen den Personen, die Teil der Erwerbergruppe sind, ein sachlicher, sowie zeitlicher Zusammenhang bestehen und nachvollzogen werden können. Damit soll vermieden werden, dass schon ein “zufällig” gemeinschaftlicher Erwerb eine Erwerbergruppe definiert. Wird festgestellt, dass eine solche Erwerbergruppe besteht, wird diese von Gesetzes wegen wie ein einzelner Erwerbender behandelt und unterliegt der Grunderwerbsteuerlast. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird als Gesamtschuld der Erwerbergruppe angesehen. Darüber hinaus ist die Gesellschaft persönlich und das Grundstück dinglich haftbar. Soll heißen, dass die Gesellschaft für etwaige Schulden und Verpflichtungen verantwortlich ist und das Grundstück im Zuge der dinglichen Haftbarkeit für nicht beglichene Ansprüche und Verpflichtungen haftbar ist. Teil einer Erwerbergruppe können sowohl natürliche Personen als auch juristische Personen und Personengesellschaften sein.

• Personen mit “dienendem Interesse”: Die Personen mit “dienendem Interesse” sollen einen weiteren Tatbestand darstellen. Sollte eine Person nicht den Gesamtanteil einer Gesellschaft erwerben, sondern den Restanteil an eine andere Person zur “Wahrung” anvertrauen, so greift auch in diesem Fall die Grunderwerbssteuerpflicht. Dies aus dem Grund, da die dritte Person stellvertretend “im dienenden Interesse” des Erwerbenden handelt. In diesem Fall wird ein Gesamterwerb durch den Erwerber fingiert, sodass die Grundsteuerpflicht nicht umgangen werden kann.

Welche Auswirkungen könnten diese Neuregelungen mit sich bringen?

Diese Regelungen könnten eine ohnehin schon strapazierte Branche erheblich belasten.  Zusätzliche Regelungen, wie die Behandlung der Grunderwerbsteuer als öffentliche Grundstückslast oder die Besteuerung von Share Deals bei Immobilienfonds, verstärken diese Tatsache.

Im Vergleich zu diesen Auswirkungen fallen verhältnismäßig positive Änderungen eher weniger auf.

So beispielsweise, dass die doppelte Anzeigepflicht bei Share Deals entfällt. Das heißt, dass die Konditionen sowohl bei der Unterzeichnung (Signing) als auch bei Vertragsschluss, der tatsächlichen Übertragung (Closing) offengelegt werden müssen.

Darüber hinaus haben die Länder die Möglichkeit, für die Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum durch natürliche Personen einen gesenkten Steuersatz einzuführen.

Während also noch viele Fragen bezüglich der Novellierung offenbleiben, ist davon auszugehen, dass die Novellierung des Grunderwerbssteuergesetzes zeitlich mit dem Modernisierungsgesetz zu Personengesellschaften in Kraft treten soll.

Fazit

Das Bundesministerium für Finanzen plant eine Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes. Grund dafür ist hauptsächlich das Modernisierungsgesetz über Personengesellschaften vom 10. August 2021, aufgrund dessen der Wortlaut des Grundsteuergesetzes nicht mehr auf das MoPeG anwendbar ist. Entgegen der aktuellen Rechtslage soll im Hinblick auf einen Share Deal erst der 100%ige Erwerb einer grundbesitzenden Gesellschaft die Grundsteuerpflicht auslösen. Für den Fall, dass weniger erworben wird, sollen zusätzliche Tatbestände rechtskräftig werden. Noch sind nicht alle Details geklärt und es bleibt abzuwarten, welche Änderungsentwürfe des BMF tatsächlich Zustimmung erlangen und rechtskräftig werden.

Über den Autor:

Thomas May

Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Fachberater für Restrukturierung und Unternehmensplanung (DStV e.V.)

Tel.: +49 7131 72409-0